Wer eine Eigentumswohnung in einem Altbau besitzt, trifft Sanierungsentscheidungen nie allein. Das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Heizungsanlage und alle anderen gemeinschaftlichen Bereiche gehören der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Was damit passiert, entscheiden alle Eigentümer gemeinsam.
Das klingt nach einer einfachen Regel, ist in der Praxis aber eine der größten Herausforderungen bei der Sanierung von Altbauten im Mehrfamilienhaus. In diesem Beitrag erkläre ich dir, wie Entscheidungen in der WEG zustande kommen, welche Mehrheiten du für welche Maßnahmen brauchst und was du tun kannst, wenn Projekte ins Stocken geraten.
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum – der wichtigste Unterschied
Bevor du verstehst, wie Sanierungsentscheidungen in der WEG funktionieren, musst du den Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kennen.
Dein Sondereigentum ist deine Wohnung selbst. Was darin passiert, bestimmst du allein. Du kannst dein Bad sanieren, deine Wände streichen und deine Böden tauschen, ohne jemanden zu fragen, solange du keine tragenden Bauteile veränderst und keine Leitungen beeinträchtigst, die auch andere Wohnungen versorgen.
Das Gemeinschaftseigentum dagegen gehört allen Eigentümern gemeinsam: Dach, Fassade, Treppenhaus, Außenwände, tragende Konstruktionen, gemeinschaftlich genutzte Leitungen und die meisten technischen Anlagen. Alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, muss durch die WEG beschlossen werden.
Wie Entscheidungen in der WEG getroffen werden
Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung gefasst. Jeder Eigentümer hat Stimmrechte, die sich nach seinem Miteigentumsanteil, der Anzahl der Wohnungen oder einem anderen in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel richten. Die Versammlung findet in der Regel einmal jährlich statt, kann aber bei dringendem Bedarf auch außerordentlich einberufen werden.
Einfache Mehrheit
Die meisten Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Das gilt für laufende Instandhaltungsmaßnahmen, also Reparaturen, die den ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes erhalten. Wenn das Dach undicht ist und repariert werden muss, reicht eine einfache Mehrheit, um den Auftrag zu erteilen.
Doppelt qualifizierte Mehrheit
Für bauliche Veränderungen, die über die reine Instandhaltung hinausgehen, braucht es seit der WEG-Reform 2020 in vielen Fällen eine einfache Mehrheit der Stimmrechte. Früher war für viele Modernisierungsmaßnahmen eine Dreiviertelmehrheit notwendig, was Sanierungsprojekte in großen Gemeinschaften oft blockiert hat. Die Reform hat das vereinfacht.
Für bestimmte privilegierte Maßnahmen, etwa den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten oder den Anschluss an ein schnelles Glasfasernetz, hat jeder einzelne Eigentümer seit der Reform sogar einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft diese Maßnahme auf seine Kosten erlaubt.
WEG Sanierung Altbau – typische Herausforderungen
Unterschiedliche Interessen
In einer WEG treffen verschiedene Eigentümertypen aufeinander. Selbstnutzer, die in ihrer Wohnung wohnen und an einem gepflegten Gebäude interessiert sind. Vermieter, die die Rendite im Blick haben. Eigentümer, die seit Jahrzehnten dabei sind und wenig Veränderung wollen. Neu eingestiegene Eigentümer, die hohe Erwartungen mitbringen.
Diese unterschiedlichen Interessen unter einen Hut zu bringen, ist die eigentliche Herausforderung bei der WEG-Sanierung. Kein noch so gutes Baukonzept hilft, wenn die Mehrheit nicht überzeugt ist.
Instandhaltungsrücklage
Jede WEG ist verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Diese wird über die monatlichen Hausgeldzahlungen angespart und dient dazu, zukünftige Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. In vielen älteren Gemeinschaften ist diese Rücklage zu niedrig angesetzt oder über Jahre aufgebraucht worden. Wenn eine größere Maßnahme ansteht und das Geld fehlt, muss die Gemeinschaft entweder das Hausgeld erhöhen oder eine Sonderumlage beschließen.
Sonderumlage
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die alle Eigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil leisten müssen. Sie wird beschlossen, wenn die Rücklage für eine dringende Maßnahme nicht ausreicht. Für manche Eigentümer, besonders wenn sie die Immobilie mit Kredit finanziert haben, kann eine plötzliche Sonderumlage von mehreren Tausend Euro eine erhebliche Belastung sein. Das ist einer der Gründe, warum eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage so wichtig ist.
So bringst du Sanierungsprojekte voran
Gut vorbereitet in die Versammlung
Wer ein Sanierungsprojekt voranbringen will, sollte nicht mit einer vagen Idee in die Eigentümerversammlung gehen. Konkrete Angebote, ein klarer Zeitplan und eine verständliche Darstellung der Kosten und des Nutzens überzeugen deutlich besser als abstrakte Argumente. Hol dir vorab Angebote ein und bereite eine kurze schriftliche Zusammenfassung vor, die alle Eigentümer vorab lesen können.
Den Verwalter einbeziehen
Ein professioneller WEG-Verwalter kann Sanierungsprojekte erheblich unterstützen. Er holt Angebote ein, koordiniert Handwerker, überwacht die Ausführung und sorgt für eine ordnungsgemäße Abrechnung. Wenn deine Gemeinschaft keinen professionellen Verwalter hat oder der aktuelle Verwalter wenig aktiv ist, lohnt es sich, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen.
Förderung gemeinsam nutzen
Viele Förderprogramme stehen auch Wohnungseigentümergemeinschaften offen. Energetische Sanierungen, Aufzugseinbau oder barrierefreie Umbauten können über die KfW bezuschusst werden. Der Antrag wird in diesen Fällen von der WEG gestellt, nicht vom einzelnen Eigentümer. Das erfordert einen entsprechenden Beschluss, ist aber lohnenswert, weil Förderung die Kosten für alle spürbar reduziert. Eine Übersicht aktueller Förderprogramme findest du auf der Website der KfW-Bank.
Mein Fazit
Sanieren in der WEG braucht mehr Geduld als im Eigenheim. Aber es ist möglich, wenn du gut vorbereitet bist, die richtigen Mehrheiten kennst und andere Eigentümer mit konkreten Argumenten überzeugst. Wer die Spielregeln versteht, kann auch in einer großen Gemeinschaft etwas bewegen.
