Im ersten Beitrag habe ich mich mit der Frage beschäftigt, ob man überhaupt der Typ für ein Haus ist. Heute gehen wir einen Schritt weiter: Angenommen, du hast dich entschieden. Du willst kaufen. Dann stellt sich die nächste große Frage: Wie finanziere ich das eigentlich?
Ich bin selbst noch kein Eigentümer, aber ich beschäftige mich intensiv mit dem Thema. Und je tiefer ich einsteige, desto klarer wird: Eine Immobilienfinanzierung ist 2026 weit mehr als eine Frage der Zinsen. Die Welt hat sich verändert, und das spürt man auch beim Hauskauf.
Eine schwierige Zeit für große Entscheidungen
Wer vor fünf Jahren über eine Immobilienfinanzierung nachgedacht hat, lebte in einer anderen Welt. Zinssätze unter einem Prozent, stabile Energiepreise, eine ruhige geopolitische Lage. Das alles gibt es so nicht mehr.
Seit dem Beginn des Ukraine-Kriegs 2022 hat sich vieles grundlegend verändert. Die Energiepreise explodierten, die Inflation stieg auf über 10 Prozent, die Europäische Zentralbank erhöhte die Leitzinsen in kurzer Zeit drastisch. Die Folgen spüren wir alle noch heute, ob beim Einkaufen, beim Tanken oder auf der Nebenkostenabrechnung.
Inzwischen hat sich die Lage etwas beruhigt, aber von Entspannung kann keine Rede sein. Im April 2026 liegt die Inflationsrate in Deutschland bereits wieder bei knapp 3 Prozent, angetrieben vor allem durch erneut steigende Energiepreise. Der Konflikt im Nahen Osten hat die Öl- und Gaspreise in kurzer Zeit um fast 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr steigen lassen. Das erinnert unangenehm an 2022.
Für jeden, der gerade über einen Hauskauf nachdenkt, bedeutet das: Die monatliche Belastung durch einen Kredit trifft auf ein Haushaltsbudget, das an vielen anderen Stellen ohnehin schon stärker beansprucht wird als früher. Das muss man ehrlich einrechnen.
Die Zinslage ist nicht mehr, was sie war
Aktuell liegen die Bauzinsen für eine 10-jährige Zinsbindung bei rund 3,9 Prozent, für 15 Jahre bereits über 4 Prozent. Das ist verglichen mit den Niedrigzinsjahren ein gewaltiger Unterschied. Wer ein Darlehen von 300.000 Euro aufnimmt und 2 Prozent tilgt, landet heute schnell bei einer monatlichen Rate von über 2.000 Euro.
Noch vor wenigen Jahren wäre das bei gleichem Darlehen für unter 900 Euro möglich gewesen. Diese Differenz macht deutlich, wie stark das Zinsumfeld die Kaufkraft bei Immobilien verändert hat.
Experten gehen für 2026 eher von einer Seitwärtsbewegung oder sogar leicht steigenden Zinsen aus. Wer also darauf wartet, dass die Zinsen wieder auf das alte Niveau fallen, dürfte lange warten.
Ehrlich rechnen, was monatlich wirklich bleibt
Das ist der Punkt, den ich für den wichtigsten halte. Bevor man zur Bank geht, sollte man wissen, was nach allen fixen Ausgaben tatsächlich übrig bleibt. Und dabei darf man nicht vergessen: Die Lebenshaltungskosten sind in den letzten Jahren strukturell gestiegen. Lebensmittel, Energie, Versicherungen, Mobilität – alles kostet heute mehr als noch vor drei Jahren.
Was heute komfortabel erscheint, kann morgen eng werden, wenn der nächste Energiepreisschub kommt oder der Arbeitgeber in Kurzarbeit geht. Die Industriekonjunktur in Deutschland ist weiterhin schwach, die Unsicherheit in vielen Branchen groß. Das ist keine Panikmache, das ist die Realität vieler Haushalte.
Mein Tipp: Rechne mit einem Puffer. Nicht das Maximum finanzieren, was die Bank dir anbietet, sondern das, was du auch in einem schlechteren Szenario noch sicher stemmen kannst.
Angebote vergleichen lohnt sich immer
Die eigene Hausbank ist ein guter Ausgangspunkt, aber selten das beste Angebot. Zunächst bei der Hausbank ein Angebot einholen, dann zu mindestens zwei weiteren Banken gehen und ebenfalls Konditionen anfragen.
Hat man mehrere Angebote vorliegen, kann man vergleichen und verhandeln. Die Hausbank will einen als Kunden behalten und bietet oft nach, wenn man ein günstigeres Angebot vorlegt. Wer den Vergleich nicht selbst durchführen möchte, kann auch einen unabhängigen Finanzierungsvermittler nutzen. Diese haben Zugang zu vielen Banken gleichzeitig und handeln oft bessere Konditionen heraus, als man es alleine schafft.
Die Zinsbindung bewusst wählen
In einem unsicheren Umfeld spricht vieles für eine längere Zinsbindung. Wer sich heute einen Zinssatz für 15 Jahre sichert, weiß zumindest, womit er es zu tun hat. Ja, längere Bindungen kosten etwas mehr. Aber sie schützen vor bösen Überraschungen, gerade wenn die geopolitische Lage weiterhin unruhig bleibt.
Wichtig zu wissen: Nach einer Zinsbindung von 10 Jahren hat man in Deutschland grundsätzlich das Recht, den Kredit zu kündigen und umzuschulden. Das gibt zusätzliche Flexibilität, falls sich die Lage bis dahin verbessert hat.
Sondertilgung von Anfang an einplanen
Eine Sondertilgung ermöglicht es, außerhalb der regulären Rate zusätzliche Beträge in den Kredit einzuzahlen. Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Das verkürzt die Laufzeit und spart Zinskosten. Dieser Punkt sollte beim Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbart werden.
Eigenkapital ist wichtiger denn je
Bei höheren Zinsen und gestiegenen Lebenshaltungskosten wird Eigenkapital noch wertvoller. Je mehr man einbringt, desto weniger muss man finanzieren, und desto bessere Konditionen bietet die Bank. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein, besser mehr. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, die je nach Bundesland noch einmal 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.
Mein Fazit
Eine Immobilienfinanzierung war selten so anspruchsvoll wie heute. Höhere Zinsen, gestiegene Lebenshaltungskosten, teurere Energie und eine wirtschaftlich unsichere Lage machen es schwieriger, die richtige Entscheidung zu treffen.
Was hilft, ist eine gründliche und vor allem ehrliche Vorbereitung. Angebote vergleichen, Zahlen realistisch durchrechnen, und nie vergessen: Ein Haus kaufen sollte sich auch in schlechten Zeiten noch ausgehen. Im nächsten Beitrag schaue ich mir an, worauf man beim Zustand einer Immobilie achten sollte, bevor man kauft.
